1. 부동산경매의 개요
(1). 경매는 어떤 물건을 매수하고자하는 사람이 많을 경우 그들을 경쟁시켜 가장 고가로 매수하겠다는 사람에게 물건을 매각하는 행위를 말한다. 경매는 개인이 주체가 되는 사경매(민법상 매매에 관한 규정의 적용)와 국가기관이나 공공기관이 집행주체가 되는 공경매(민사집행법, 국세징수법,지방세법,국유재산법등)으로 구분할 수 있다. 사경매는 예로 골동품, 미술품, 농수산물, 자동차경매등이 있고 공경매는 법원에서 집행하는 법원경매와 한국자산관리공사에서 집행하는 공매가 있다.
(2). 법원에서 이뤄지는 경매는 부동산경매, 준부동산경매(자동차, 중장비 등) 및 동산 경매가 있다. 통상 채무자가 변제기일까지 채무변제를 하지 않을 경우 채권자가 채권을 회수하기 위하여 국가기관의 힘을 빌려 강제집행을 신청하고 채무자 또는 물상보증인 소유의 부동산을 강제로 매각하여 매각대금으로부터 배당을 받아 채권자 자신의 채권을 회수하는 방법을 말한다.
2. 강제경매와 임의경매
가. 강제경매
강제경매는 강제집행절차 중에서 보편적으로 행해지는 법적절차이고 부동산일 경우 행해지는 가장 대표적인 강제집행절차이다.
즉, 채권, 채무관계에 있어서 채권자가 자신의 채권을 회수하기 위해 법원에 소송을 제기한 후 승소판결 등을 받았다고 하더라도 채무자가 판결의 내용에 따른 이행을 하지않는다면 채권자는 채권회수를 할 수 없게 된다.
이때 채권자는 강제적인 채무이행을 위해 집행권원에 의한 강제집행을 신청할 수 있다. 채무자 소유의 재산 중 부동산, 자동차, 중장비, 선박, 항공기, 유체동산 등에 대하여 실행하게 되는것이 강제집행의 일반적인 유형이다.
결국, 강제경매는 집행권원을 가지고 있는 채권자가 채무자의 재산에 대한 강제집행을 통해 매각대금으로부터 자기의 채권을 회수하는 것을 말한다.
나.임의경매
임의경매의 법률상 용어는 '담보권의 실행을 위한 경매'이다. 임의경매는 담보권자(근저당권자, 담보가등기권자, 전세권자)가 자기의 담보권을 실행하여 채권을 회수하려는 것으로서 집행권원(채무명의)을 필요로 하지 않는다는 점에서 강제경매와 구분된다.
경매부동산을 낙찰받고도 경매절차의 문제나 위법이 없음에도 소유권을 취득하지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 법원경매는 채권자의 신청에 의하여 채무명의에 표시된 물권적, 채권을 변제받기 위하여 그 이행청구권의 실현으로 민사집행법에 의하여 강제집행 절차가 이루어지는 반면, 자산관리공사에서 이루어지는 공매는 조세행정 주체가 조세해권 징수의 실현을 위하여 압류, 교부청구, 매각 등 일련의 행정처분의 절차로 체납채권의 강제징수 실현을 위하여 공적 강제 매각절차로 국세징수법에 의하여 이루어진다.
"국세징수법 제 35조는 체납처분은 재판상의 가압류 또는 가처분으로 인하여 그 집행에 영향을 받지 아니한다고 규정하고 있고, 현행법상 국세체납절차와 민사집행절차는 별개의 절차로서 그 절차 상호간의 관계를 조정하는 법률의 규정이 없으므로 한 쪽의 절차가 다른 쪽의 절차에 간섭을 할 수 없는 반면 쌍방절차에서의 각 채권자는 서로 다른 절차에 정한 방법으로 그 다른 절차에 참여할 수 밖에 없다"
따라서 국세체납처분에 의한 공매절차가 진행 중에 있는 경우에도 법원은 그 부동산에 대하여 강제경매나 임의경매를 별도로 진행할 수 있으며, 이러한 경우 양 절차의 매수인 중 먼저 소유권을 취득한 자가 진정한 소유자로 확정되기 때문에 경매과 공매가 동시에 진행되는 경우 양 절차 모두에 관심을 두고 입찰에 참여해야 헛수고를 안할 수 있다
3. 경매개시결정
가. 경매개시결정
법원은 신청서와 첨부서류를 검토하여 강제경매의 경우 강제집행의 요건, 집행개시의 요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐걸) 등에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매 개시결정을 하고, 임의경매의 경우 역시 임의경매에 필요한 요건(저당권의 존재 등)에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 임의경매 개시결정을 함으로서 경매개시가 이루어지게 되는 것이다.
(1)경매개시결정 기입등기의 촉탁
법원은 경매개시결정을 하면 즉시 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁하고, 등기관은 법원의 촉탁에 따라 경매개시결정의 기입등기를 하게된다.
(2)경매개시결정문의 송달
개시결정 후 법원은 채무자에게 경매가시결정 정본을 소유자 및 채무자 모두에게 송달을 한다.
나. 매각부동산의 압류(경매개시결정 등기후)
다. 배당요구 종기일 및 배당요구
경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하는 바, 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 등기부에 등재하지 아니한 채권자(임차인 등)는 반드시 배당요구의 종기일까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있다.
(2)배당요구를 하여야 배당에 참가할 수 있는 채권자
1) 소액임차인의 최우선변제금
소액임차인이 최우선변제금을 배당받을 수 있는 지위에 있다 하더라도 배당요구종기까지 배당요구를 하지않을 경우 배당에서 제외된다.
2) 확정일자 있는 임차인
확정일자 있는 임차인의 경우도 배당요구를 하지 아니하면 우선변제권에 기한 배당을 받을 수 없다. 이는 확정일자 있는 임차인이라 하더라도 배당요구종기일까지 배당요구를 하지아니하면 법원은 임차인의 채권의 존부 자체를 파악할 수 없기 때문이다.
3)담보가등기권자
가등기는 청구권보전가등기와 가등기담보 등에 관한 법률에 따른 담보가등기로 나뉘는데, 청구권보전가등기인 경우에는 배당요구를 할 수 없지만 담보가등기의 경우는 근저당권과 같이 채권담보로 경료된 것이므로 배당에 참가할 수 있다.
법원입장에서는 가등기 자체만으로 그 가등기가 청구권보전가등기인지 또는 담보가등기인지를 판단할 수 없기떄문에 담보가등기임에도 불구하고 법원에 채권신고를 하지않는다면 청구권보전가등기로 간주하고 배당에서 제외하게 된다.
4)집행권원을 가진 채권자
통상적인 집행권원은 강제집행을 할 수 있는 공증의 문서를 말하는데 판결, 조정조서, 홯권고결정, 지급명령, 공정증서 등이 있다. 한편 채권자가 채무자를 상대로 판결을 받아 둔 경우 법원은 역시 채권자가 존재하는 사실은 물론 판결 등의 집행권원을 가지고 있다는 사실을 알지 못하므로 집행권원을 가진 채권자는 배당요구를 하여야 배당에 참가할 수 있다.